Obras
Un estudio técnico ubicado en Almirante Brown, dedicado a las pequeñas y medianas construcciones de viviendas familiares, multifamiliares, locales comerciales y otros destinos.
Proyectos
Disfrutamos junto a nuestros clientes del placer de proyectar y lo hacemos con el máximo compromiso y seriedad posible.
Planos
Procrear II
Si usted fué beneficiado en uno de los sorteos de la Línea Construcción y/o Ampliación debe tener en cuenta lo siguiente:
- Dentro de los “Documentos a presentar” dice, Plano Aprobado o Visado firmado por profesional matriculado, aquí debemos tener en cuenta que un plano de obra se tramita en la Municipalidad correspondiente al distrito donde está ubicado el lote o propiedad donde se va a construir.
- No se trata de un Anteproyecto ni un trámite rápido, los tiempos varían según el municipio y el profesional actuante. Aproximadamente en un municipio del conurbano bonaerense demora unos 40 días hábiles en el mejor de los casos, puede demorar más, siempre teniendo en cuenta cada particularidad.
- Lo bueno de tramitar un plano por Procrear es que la mayoría de los municipios tienen atención especial para esta línea de crédito, y además excepción en el pago de los Derechos de Construcción.
- Los planos de una vivienda son en su mayoría de dos tipos: ejecutados y/o a empadronar (es cuando las viviendas ya están construidas) y A Construir. Para las personas que accedieron al crédito de ampliación de hasta 30 m2, tenga en cuenta que cuando se confecciona el plano, se pueden dar dos situaciones: la construcción que ya existe tiene *Plano Aprobado ó no la tiene. Si tiene plano aprobado eso se considera como antecedente y no se vuelve a pagar esos metros cuadrados.
- Si en cambio la construcción existente NO cuenta con el plano aprobado, eso implica que para poder presentar el plano ante el municipio se debe incorporar la construcción existente además de la nueva sin excepción.
*Plano Aprobado: para que un plano sea considerado Aprobado, el mismo debe contar con el sello de la Municipalidad, indicando fecha y Número de Expediente junto a la firma del jefe/a de Obras Particulares, profesional interviniente y propietario.
Planos municipales
El plano municipal es un documento que es tramitado por un profesional matriculado (Maestro Mayor de Obras, Arquitecto ó Ingeniero) y aprobado o rechazado por el municipio. No todo plano que se tramita es aprobable, ya que se deben cumplir las ordenanzas y el código de edificación vigente, como así también con los documentos que acrediten la titularidad del propietario.
Y en el proceso de tramitación pueden surgir inconvenientes respecto a la documentación sobre la titularidad que incluso el mismo propietario desconocía o cambios en las ordenanzas municipales que hagan inviable un proyecto. Y si bien el profesional al momento de inspeccionar la obra puede darse cuenta a veces eso no ocurre y nos encontramos con sorpresas durante el trámite.
Existen, en general, dos tipos de planos, de las obras ya ejecutas y de las obras a construir.
Para las obras ya ejecutadas
Éstas deben haber sido construidas conforme al código de edificación vigente para cada municipio, dicho código establece por ejemplo los retiros desde la Linea Municipal o fondo, las superficies máximas permitidas en Planta Baja, en total, las ventilaciones y la iluminación de los ambientes entre otras cosas. Y en caso de no cumplir con alguna de las reglamentaciones entonces podría ser que se trate de una plano “inviable” y que NO sea factible su aprobación por parte de la municipalidad. Salvo que exista un Plan de Regularización de construcciones en donde generalmente hay excepciones para los excedentes en FOS, FOT y otros valores anterreglamentarios.
Para las obras a construir
Hay que tener en cuenta un dato muy importante, el profesional que firma los planos lo hace en carácter de Proyectista y Director de Obras en la mayoría de los casos, salvo diferentes variantes que existen. Y como tal es responsable de que la ejecución de la obra se lleve a cabo tal como figuran en los planos. O sea en éstos casos la responsabilidad del profesional actuante no pasa simplemente por la tramitación del plano sino que debe velar por el cumplimiento de que se construya lo que se declaró.
La obra o construcción NO se puede iniciar hasta obtener el visado de la municipalidad y se debe exhibir un cartel con el número de expediente.
Los Honorarios
Los honorarios que cobra un profesional por la confección de los planos municipales tienen un gran abanico de posibilidades ya que dependen principalmente de las superficies o m2 totales, de los destinos según usos: (vivienda unifamiliar, vivienda multifamiliar, comercio, industria, etc) las características de las construcciones, de su ubicación (barrio privado), y del porcentaje de ejecución de la misma (0%, 30%, 60%, 100%).
Si existe un plano anterior, no se vuelven a abonar los honoraros profesionales ni los derechos de construcción. Aunque pueden influir en las características, por ejemplo: mi hijo/a va a construir en la planta alta y yo ya tengo el plano de la planta baja, pero se estaría pasando de valor de una vivienda Unifamiliar a otro de vivienda Multifamiliar.
FAQ'S
El plano debe contar con una carátula específica de cada municipio y debe tener el sello de la Municipalidad, el número de expediente y la/s firmas de los jefes de Obras Particulares.
Generalmente no manejamos un valor por m2, se presupuesta en base a la información brindada por el interesado.
NO, al presentar los planos se debe incluir la totalidad de lo construido en el lote, no es posible hacerlo por partes.
El plano municipal en sí mismo no acredita la titularidad de una propiedad, la titularidad la otorga el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, es factible la presentación de otros documentos: sucesión, boletos, poder, etc. Finalmente es la dirección de Catastro quien decide sobre esas cuestiones y nos indica a nosotros los profesionales como debe figurar en el plano.
Todos los profesionales de la construcción nos regimos por las mismas planillas que nos determinan los honorarios MINIMOS, por tal motivo uno podría pensar que todos deberían cobrar exactamente lo mismo, pero no es así. Y los motivos son varios, pero principalmente está la experiencia y reputación que un profesional tiene.
Algunos cotizan únicamente los Honorarios sin gastos y eso hace que un presupuesto parezca significativamente menor en comparación con otro que discrimina los “gastos y aportes” ya que éstos representan el 50% del total del valor del plano o más. Siempre se debe exigir un presupuesto con los costos totales: Honorarios + Gastos y Aportes. Lo que ningún colega incluye son los famosos Derechos de Construcción, ya que eso lo cobra el municipio.
Sí, deben declararse y se toma en cuenta la superficie del espejo de agua, no del solarium si es que existiera.
Si, se las consideran para los honorarios y pago de derechos de construcción al 50%